Rahoitusnäkökulmaa sekä henkilökohtaiseen että yhtiön kautta tehtävään asuntosijoittamiseen

Varsinkin aloitteleva ja voimakasta kasvua hakeva asuntosijoittaja päätyy pohtimaan yhtä asuntosijoittamisen peruskysymyksistä – sijoittaako henkilökohtaisesti vai yhtiön kautta … vai kenties sekä-että. Yhtä ehdottoman oikeata vastausta tähän kysymykseen ei ole. Jos olisi, jokainen järkevä asuntosijoittaja toimisi juuri tämän mallin mukaisesti. Seuraavaan on koottu omia kokemuksiamme ja näkemyksiämme molempien perusvaihtoehtojen plussista ja miinuksista nimenomaisesti rahoitusnäkökulmasta. Niitä nimittäin löytyy molemmista. Omaa näkemystämme olemme täydentäneet lukuisista rahoitusalan ammattilaisten kanssa käydyistä keskusteluista saaduilla näkökulmilla ja pankkien toimintalogiikan ymmärryksellä. Tämä blogi-teksti ei pyri olemaan missään määrin täydellisen kattava listaus kaikesta aiheeseen liittyvästä ja asioita on selkeästi pelkistetty helpon ymmärrettävyyden nimissä. Verotuskysymyksiin tässä kirjoituksessa ei oteta juurikaan kantaa.

Kaikkein tyypillisin tapa aloittaa asuntosijoitustoiminta on se, että pankista haetaan lainaa yhden asunnon ostamista varten ja ostettavaa kohdetta käytetään lainan ensisijaisena vakuutena. Samaa mallia voidaan monistaa periaatteessa miten pitkälle tahansa, riippuen siitä, miten myötämielisesti pankki suhtautuu hankkeisiin. Henkilökohtaisissa nimissä tehtävä asuntosijoitustoiminta rinnastuu rahoittajan silmissä hyvin pitkälle oman asunnon hankkimiseen ja sen rahoittamiseen. Sekä oman asunnon että sijoitusasunnon rahoittaminen henkilökohtaisesti on pankin toimintalogiikalla henkilöasiakasrahoitusta ja siten varsin vähäriskistä myös valvovien viranomaisten silmissä. Vähäriskisyys perustuu pankin luottosalkun erittäin laajaan hajautumisen eri rahoituskohteisiin ja keskimäärin erittäin hyvään vakuuskattavuuteen. Tyypillisesti pankki käyttää vakuusarvostuksessa 70-75 % arvostuskerrointa, mikä tarkoittaa käytännössä sitä, että esimerkiksi 100.000 euron asunnon vakuusarvo on 70.000 -75.000 euroa. Pankin näkökulmasta henkilöasiakkaiden asuntorahoituksen vähäriskisyys tarkoittaa myös sitä, että suuresta rahoitusvolyymista (suomalaisten asuntolainakanta oli vuoden 2016 lopussa noin 94 miljardia euroa) huolimatta tämän rahoituslajin sitoma pankin pääoma oli suhteessa muihin rahoituslajeihin (esimerkiksi yritysluottoihin) varsin pieni, mikä kääntäen tarkoittaa sitä, että pankille riittää varsin pienikin korkotuotto sen varmistamiseksi, että asuntorahoittaminen säilyy kannattavana. Asiakkaalle tämä maltillinen tuottovaade näyttäytyy matalina korkomarginaaleina. Kokemuksemme mukaan omaan asuntoon otettujen lainojen korkomarginaalit ovat tällä hetkellä noin yhden prosenttiyksikön lähettyvillä ja sijoitusasuntolainoissa hieman enemmän. On syytä huomioida, että henkilöasiakasrahoituksessa korkomarginaalit määräytyvät paitsi pankin kannattavuuslogiikan, myös vallitsevan kilpailutilanteen mukaisesti. Eri pankeilla on hieman toisistaan poikkeavia strategiavaiheita ja tämä näkyy aika ajoin myös hinnoitteluaggressiivisuutena. Pankit siis seuraavat tarkalla silmällä toisiaan ja asuntolainojen hinnoittelu onkin ylipäätään varsin läpinäkyvää muun muassa siksi, että eri medioissa julkaistaan säännöllisin välein hintavertailuja.

Korkomarginaalien lisäksi asuntosijoittajaa kiinnostavat vaadittavan oman pääoman osuus, laina-aika ja mahdollisuus lyhennysvapaiden käyttämiseen. Koska henkilökohtaisissa nimissä tehtävä asuntosijoittaminen rinnastuu monessa suhteessa oman asunnon hankintaan, se näkyy myös lainaehdoissa. Ideaalitilanteessa omaa pääomaa ei tarvittaisi ollenkaan, jolloin sijoittajan saama velkavipu olisi maksimaalinen ja oman pääoman tuotto olisi ääretön. Tällaista vaihtoehtoa ei valitettavasti taida olla markkinassa ainakaan enää tarjolla. Eli mikään pankki ei tietojemme mukaan myönnä sijoitusasuntolainoja ilman omarahoitusosuutta. Laina-aika ja lyhennysvapaat ovat oman pääoman vaateen ja korkomarginaalin kannalta yhtä relevantteja näkökulmia pankkikumppania valittaessa. Mitä pitempi laina-aika, sitä parempi. Ja mitä suuremmat mahdollisuudet lyhennysvapaiden käyttämiseen, sitä parempi. Käsityksemme mukaan 20 vuotta on useimpien pankkien käyttämä maksimilaina-aika sijoitusasuntolainoissa. Oman asunnon rahoituksissa voidaan käyttää myös tätä pitempiä laina-aikoja. Lyhennysvapaata on tyypillisesti tarjolla koko laina-ajan puitteissa vuodesta kahteen. Jos joku pankki tarjoaa enemmän lyhennysvapaata, tilaisuuteen kannattaa tarttua. Pitkän laina-ajan ja lyhennysvapaiden tarjoama etu perustuu velkavivun maksimointiin. Yleisesti ottaen velkavipua syntyy aina silloin, kun vieraalle pääomalle maksettava korko on pienempi kuin sijoituskohteesta saatava tuotto. Ja samalla omalle pääomalle laskettava tuotto nousee korkeammaksi kuin sijoituskohteen tuotto, jolloin syntyy niin sanottua velkavipua. Mitä suurempi on sijoituskohteen tuotto suhteessa vieraan pääomaan kustannukseen ja mitä vähemmän hankkeeseen on käytetty omaa pääomaa, sitä paremmaksi velkavipu muodostuu. Pitkä laina-aika mahdollistaa sen, että kuukausittaisesta (tyypillisesti vuokratuotoista saatavasta) kassavirrasta jää ”ylijäämää”, jota ei tarvitse käyttää lainojen lyhentämiseen. Tätä ylijäämää voidaan taas käyttää tuleviin hankkeisiin omana pääomana. Vastaava efekti syntyy lyhennysvapaita käyttämällä. Tässä yhteydessä on syytä huomioida, että riski ja tuotto kulkevat hyvin tiiviisti käsi kädessä myös asuntosijoittamisessa. Mitä suurempi tuotto asuntosijoituskohteesta on saatavilla, sitä suurempi riski siihen tavalla tai toisella sisältyy. Ei siis pidä olla sinisilmäinen tai uhkarohkea liian korkeiden tuotto-odotusten edessä. Ilmaisia lounaita ei ole. Toisaalta ei pidä tyytyä myöskään liian matalaan tuottovaateeseen, koska silloin velkavipukaan ei toimi parhaalla mahdollisella tavalla. Asuntosijoittamiseen liittyviltä riskeiltä voi myös ainakin osittain suojautua. Keskeinen suojautumiskeino on lukita vieraan pääoman hinta tietylle valitulle tasolle tietyksi ajaksi. Eli käytännössä suojautua koronnousua vastaan. Tämä varmistaa oman henkilökohtaisen velkavivun toimimisen myös niissä olosuhteissa, jossa markkinakorot ovat selkeästi nykyisellä korkeammalla tasolla. Ja se taas varmistaa asuntosijoittajalle hyvät yöunet.

Miten suuri määrä asuntoja voi olla rahoittajan mielestä henkilökohtaisessa salkussa? Tai miten suuri määrä kannattaa olla? Vastauksemme on, että periaatteessa miten suuri määrä vaan. Tunnemme sijoittajia, joilla on henkilökohtaisesti omistuksessaan useita kymmeniä ja jopa kolminumeroisia määriä asuntoja. Jos asuntomassa on kerätty pitkällä aikavälillä ja koko ajan perusyhtälö ”riittävä kassavirta – riittävä omarahoitus – riittävä vakuuskattavuus” on kunnossa, niin todennäköisesti pankkikin suhtautuu suopeasti myös tuleviin hankkeisiin. On kuitenkin syytä huomioida, että asuntojen määrän kasvaessa pankin rahoituspolitiikka todennäköisesti muuttuu. Tämä ei johdu ainakaan pelkästään pankkiirin hankalasta luonteesta, vaan ennemminkin siitä, että asuntojen määrän kasvun myötä asuntosijoitustoiminta alkaa muistuttamaan yritystoimintaa, vaikka sitä juridisesti harjoitettaisiin edelleen henkilökohtaisissa nimissä. Ja tämä taas edelleen tarkoittaa sitä, että pankkijargonia käyttäen rahoituslaji vaihtuu henkilöasiakasrahoituksesta yritysrahoitukseksi ja siten rahoituslajin riskipaino kasvaa. Onko olemassa jotain tietty rajapyykkiä, jonka jälkeen pelisäännöt muuttuvat? Ei varsinaisesti, mutta kokemuksemme mukaan monilla pankeilla viiden asunnon jälkeen lainaehdot saattavat hieman tiukentua. Käytännössä tämä saattaa tarkoittaa laina-ajan lyhentymistä maksimissaan viiteentoista vuoteen, omarahoitusvaateen kasvamista 20-30 prosenttiin ja korkomarginaalien selkeätä kohoamista. Kuten aikaisemminkin on todettu, eri pankit noudattavat hieman eri strategioita. Jollain ajanhetkellä markkinaosuuden voittaminen saattaa olla pankille hyvin vahvasti painottuva strateginen valinta jopa hetkellisellä kannattavuuden kustannuksella. On kuitenkin syytä huomioida, että pitkällä aikavälillä pankkibisnes on kannattavuusbisnes ja sillä ehdolla pankki kuin pankki valitsee strategiansa varsinkin nykyisissä sääntelyolosuhteissa, joissa viranomaiset ovat erityisen kiinnostuneita terveen (eli kannattavan) pankkitoiminnan varmistamisesta sekä Suomessa että koko Euro-alueella.

Entä sitten sijoittaminen yhtiön kautta? Onko siitä selkeitä hyötyjä tai haittoja? Selvyyden vuoksi täsmennettäköön, että yhtiöllä tarkoitetaan tässä yhteydessä nimenomaisesti osakeyhtiötä, jonka toimialana on asuntosijoittaminen. Kokemuksemme mukaan yhtiön kautta sijoitettaessa on löydettävissä muutamia hyvin selkeitä hyötyjä suhteessa henkilökohtaiseen asuntosijoittamiseen. Ensinnäkin, osakeyhtiömuoto on hallinnollisesti erittäin selkeä, koska täysin osakeyhtiö on oma erillinen hallinnollinen subjektinsa. Osakeyhtiö on siis esimerkiksi verotuksellisesti erillään sitä omistavista henkilöistä. Toki rahan siirtämisellä osakeyhtiöstä omistajilleen on omat veroseuraamuksensa, mitä voi pitää yhtiömuotoisen toimintamallin huononakin puolena. Henkilökohtaisesti sijoitettaessa esimerkiksi vuokratuotot voi käyttää haluamallaan tavalla vaikkapa henkilökohtaiseen kulutukseen, kun taas osakeyhtiön varojen hyödyntäminen henkilökohtaisesti ei ole yhtä suoraviivaista. Toinen hyvä puoli osakeyhtiön kautta toimittaessa on, että samassa asuntosijoitusliiketoiminnassa voi olla mukana useampia henkilöitä kukin haluamallaan osuudella, joka määritellään osakeyhtiön omistussuhteilla. Useamman henkilön taloudellisten ja muiden resurssin yhdistämisestä osakeyhtiömuotoon on kiistatonta hyötyä, koska näin kiinteät kustannukset (esimerkiksi osakeyhtiön taloushallinto ja vastaavat) saadaan minimoitua ja samalla toiminnan mittakaava saadaan heti alkuvaiheessa kertaluokkaa suuremmaksi kuin siinä vaihtoehdossa, että jokainen osakas toimisi oman osakeyhtiönsä kautta. Asuntosijoittamista voidaan pääsääntöisesti pitää niin sanotusti volyymibisneksenä, koska jo pelkästään hajautushyöty puoltaa ajatusta useamman asunnon omistamista vain yhden sijaan. Ja kolmas osakeyhtiömuotoisen asuntosijoittaminen keskeinen hyöty liittyykin juuri tähän samaan logiikkaan. Osakeyhtiön kautta liiketoiminta voi ainakin teoriassa skaalautua loputtomasti. Useimmilla yksityishenkilöillä tulee ennemmin tai myöhemmin joko taloudellisia tai muita rajoitteita vastaan asuntosijoitustoiminnan kasvattamisessa. Voipa sellainen rajoite olla esimerkiksi pankkikin, josta ei vaan enää saa rahaa uusiin hankkeisiin, vaikka luotonhoito olisikin sujunut täysin mallikkaasti. Osakeyhtiön kautta sijoitettaessa, jälleen ainakin teoriassa, liiketoimintaan on saatavilla uutta pääomaa esimerkiksi uusien osakkaiden kautta. Se, onko vanhoilla omistajilla intressiä laajentaa omistuspohjaa, onkin sitten ihan toinen tarinansa. Tähän liittyen on syytä muistuttaa, että hyvin ja riittävän ajoissa laadittu osakassopimus voi pelastaa monelta turhalta ristiriitatilanteelta, joita osakkaiden kesken väistämättä tulee vastaan yhteistä liiketoimintaa harjoitettaessa. Jos esimerkiksi joku osakas haluaa luopua omistuksestaan, mutta muut haluavat jatkaa, on hyvä olla mietittynä etukäteen, miten tällaisessa tilanteessa toimitaan. Muun muassa näistä asioista voidaan sopia osakassopimuksella.

Mitä eroa pankin näkökulmasta on asuntosijoittamisen rahoittamisessa joko henkilökohtaisena rahoituksena tai yhtiön kautta? Eroja on, aika paljonkin itse asiassa. Usein sorrutaan ajattelemaan, että eihän siinä ole mitään eroa, koska samoja asuntojahan siinä ostetaan, joten riski on sama, jolloin miksi ei sitten voisi käyttää samoja luottoehtojakin. Näinkin voi toki ajatella, mutta pankkiiri ei niin ajattele. Osakeyhtiön rahoittaminen on yritysrahoitusta, mikä on keskimäärin aina riskisempää kuin henkilöasiakasrahoitus. Näin ajattelee myös valvova viranomainen, jonka pääomavaade yritysrahoitukselle on suurempi kuin henkilörahoitukselle. Eli voimakkaasti yksinkertaistettuna pankin tasetta sitoutuu yritysrahoitukseen enemmän kuin vastaavan euromäärän henkilöasiakasrahoitukseen, joten pankin tuottovaade on tällöin suurempi. Rahoitettavalle yritykselle tämä näyttäytyy tyypillisesti korkeampana korkomarginaalina kuin henkilöasiakkaalle. Esimerkiksi suuruusluokassa 2,5 – 3,5 prosenttiyksikköä oleva korkomarginaali on hyvin tyypillinen vieraan pääoman hinta toimintaansa aloittelevalle asuntosijoitusyhtiölle. Yhtiömuotoisuus vaikuttaa myös laina-aikaan, lyhennysvapaiden käyttämiseen ja oman pääoman vaateeseen. Koska yritysrahoitus sitoo pankilta pääomaa enemmän kuin henkilöasiakasrahoitus, pankki haluaa, että yritysluottosalkun kiertonopeus eli keskimääräinen takaisinmaksuaika on suurempi kuin henkilöasiakasluottosalkussa. Käytännössä tämä tarkoittaa useimmilla pankeilla 10-15 vuoden maksimilaina-aikaa. Samalla logiikalla pankilla ei ole erityistä intressiä lyhennysvapaiden tarjoamiseen.

Jos henkilöasiakasrahoituksen hinnoittelu määräytyy suurelta osin vallitsevan kilpailutilanteen pohjalta, mikä on sitten logiikka yritysluottojen hinnoittelussa? On tunnettua, että henkilöasiakkaiden asuntorahoituksesta ei koidu pankeille juurikaan luottotappiota. Tämä seikka yhdistettynä matalaan pääoman tuottovaateeseen tarjoaa mahdollisuuden hyvinkin aggressiiviseen luottohinnoitteluun. Yritysrahoituksessa sama logiikka ei toimi, koska luottotappioiden ja sitä ennen eriasteisten luotonhoitohäiriöiden todennäköisyys on aidosti läsnä. Tämä tarkoittaa toisin muotoiltuna korkeampaa riskitasoa, jonka kääntäen täytyy näkyä korkeammassa tuottovaateessa. Eli yritysrahoituksessa käytettävien korkomarginaalien jakauma on huomattavasti laajempi kuin henkilöasiakasrahoituksessa. Miten ja mihin tietoon pohjautuen pankki mittaa rahoitettavan yrityksen riskiä? Eri pankeilla on varmasti käytössä hieman toisistaan poikkeavia menetelmiä, jotka kuitenkin kaikki ovat valvovan viranomaisen hyväksymiä ja siksi käytännössä hyvin lähellä toisiaan. Perusaineistona kaikki pankit käyttävät toteutuneita tilinpäätöksiä ja niiden pohjalta laadittua ennustetta yrityksen taloudellisesta tulevaisuudesta. Erittäin vahvasti yksinkertaistettuna tilinpäätöksen keskeinen anti voidaan tiivistää kolmeen peruselementtiin: vakavaraisuuteen (eli käytännössä omavaraisuusasteeseen), kannattavuuteen (mitä jää viimeisen viivan alle) ja maksuvalmiuteen (onko kassassa rahaa). Näiden tietojen ja niihin pohjautuvien tarkempien tunnuslukujen pohjalta voidaan laatia suhteellisen hyvä ennuste siitä, mitä yritykselle tapahtuu lähitulevaisuudessa. Mitä heikommat tunnusluvut, sitä heikompi rahoituksen saatavuus ja sitä korkeampi hinta rahoitukselle. Ja kääntäen, vahvassa taloudellisessa kunnossa oleva yritys saa rahoitusta edullisesti missä tahansa olosuhteissa.

Asuntosijoittaminen yhtiömuotoisena liiketoimintana tuo omat haasteensa tilinpäätöksen optimointiin rahoitusnäkökulmasta. Lajin luonteeseen kuuluu olennaisesti se, että käytetään maksimaalista velkavipua, jota hieman edellä kuvattiin. Tilinpäätösmielessä tämä tarkoittaa matalaa omavaraisuusastetta. Se taas on myrkkyä siinä tilanteessa, jossa pankki tekee tilinpäätösanalyysin määrittääkseen myönnettävän rahoituksen hintaa. Käytännössä alle 30 %:n omavaraisuus johtaa useimmissa tilanteissa niin heikkoon riskiluokitukseen, että rahoituksen hinta karkaa turhan korkeaksi, ellei rahoitettavan kohteen tuotto ole erityisen hyvä. Kokemuksemme mukaan yhtiömuotoisen asuntosijoitushankkeen omarahoitusosuuden tulee olla vähintään tuo 30 % ja mielellään 40 %. Näin korkea omarahoitusosuus pienentää hieman velkavipua, mutta toisaalta mahdollistaa rahoituksen saatavuuden ja maltillisen hinnan rahalle. Toiminnan jatkuessa kannattavasti tilikaudesta toiseen muuttuu myös yhtiön rahoitusasema. Ellei yhtiöstä tehdä ulosmaksuja osinkojen muodossa, kannattava liiketoiminta pääomittaa itse itseään ja taseen omavaraisuus vahvistuu. Tämä näyttäytyy jatkossa entistä parempina riskiluokituksina ja alhaisempana rahoituksen hintana. Yhtiömuotoisen asuntosijoitustoiminnan haasteet ovat siis suurimmillaan toiminnan alkuvaiheessa, jossa ei vielä välttämättä ole lainkaan vahvistettua tilinpäätöstä olemassa tai jos on, oman pääoman osuus taseessa on heikohko.

Edellä kuvattu perustuu omiin kokemuksiimme ja lukuisiin käymiimme luottoneuvotteluihin. On syytä huomioida, että eri pankit toimivat hieman eri painotuksilla ja samankin pankin kanssa toimittaessa suhtautuminen erilaisiin hankkeisiin elää ajassa. Vaikka edeltävä tarina on pitkähkö ja osittain aika tarkkakin, se ei suinkaan ole täysin kattava. Joistain kohdista on sallittua olla myös eri mieltä. Jos haluat sparrailla lisää näistä aiheista, käänny puoleemme!

– Arto Hakanen

Leave a Reply